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cédula de habitabilidad

Normativa aplicable a la Cédula de Habitabilidad

Vanessa Abajas 2019-09-17


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Esta entrada al blog surge de la necesidad de dar  respuesta a una consulta frecuente que nos realizan futuros clientes: ¿Mi vivienda puede tener Cédula de Habitabilidad?

En Certicedula, al atender la llamada telefónica, realizamos un breve cuestionario con preguntas básicas: si está escriturado como vivienda o si está en buen estado de conservación, por ejemplo. Si las respuestas son afirmativas, concretamos la visita para realizar una inspección in situ. Durante la visita, el técnico comprueba si la vivienda se adecua a la normativa de Habitabilidad.

Para que una vivienda obtenga la Cédula de Habitabilidad, debe cumplir unos requisitos que se contemplan en las siguientes leyes:

  • Llei 18/2007 del 28 de setembre, del derecho a la vivienda
  • Decret 141/12 del 30 de octubre de 2012, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la Cédula de Habitabilidad.

Según la fecha de construcción, las viviendas deben cumplir un decreto específico de la ley:

  • Las viviendas construidas o que hayan obtenido la cédula con fecha anterior al 11 de agosto de 1984, deben cumplir el anexo 2 del Decret 141/12.
  • Las viviendas construidas o que hayan obtenido la cédula con fecha comprendida entre el 11 de agosto de 1984 hasta el 30 de octubre del 2012, deben cumplir los requisitos del Decreto que estaba en vigor en la fecha de obtención de la licencia de obras.
  • Todas las viviendas construidas con fecha posterior al 30 de octubre del 2012 tienen Cédula de Habitabilidad vigente.

Las diferentes normativas están redactadas con un lenguaje técnico y legal que, a menudo, confunde al propietario de la vivienda. Mediante varias entradas al blog, tengo la intención de explicar de manera más accesible los requisitos de habitabilidad.

Esta información es muy útil, no solo para saber si una vivienda va a cumplir los requisitos, sino para asegurarse de las normativas antes de realizar una reforma. No en pocas ocasiones nos hemos encontrado que una vivienda no cumple habitabilidad porque el propietario ha realizado reformas sin conocer la normativa que luego se iba a aplicar a su vivienda al solicitar la cédula.

Comenzaré por la normativa más común, aquella aplicable a todas las viviendas anteriores al 11 de agosto de 1984.

Decreto 141/12 Annex 2

Composición mínima de la vivienda

La vivienda debe tener, al menos, una sala, un baño y un equipo de cocina (que puede estar en la sala o en una estancia separada).

Acceso a la vivienda

Se puede acceder a una vivienda desde la calle o desde un espacio comunitario, nunca desde otra vivienda o un local que no sea de uso exclusivo de la vivienda. De la misma forma, una vivienda no puede dar acceso a otra ni a un local que no sea de uso exclusivo de dicha vivienda.

El espacio de acceso a la vivienda debe estar iluminado.

Construcción de la vivienda

La construcción de la vivienda debe ser sólida (no está permitido el barraquismo) y evitar la humedad, la entrada de agua de lluvia y las inundaciones. El suelo debe estar pavimentado. Si existe un salto de más de 60cm, debe haber una barandilla que lo proteja.

Superficie de la vivienda

La superficie mínima es de 20m2 interiores (sin contar las terrazas).

Se permite una superficie entre 15m2 y 20m2 en el caso que la vivienda tenga licencia de obras con fecha anterior al 1 de febrero de 1984  y que en fecha 30 de octubre de 2012 tuviera la Cédula de Habitabilidad vigente.

Características de la sala

Tendrá una superficie mínima de 10m2. Si la sala integra la cocina, la superficie mínima será de 14m2. Se podrá “dibujar” en el suelo un cuadrado de 2,40x2,40m.

La sala tendrá una ventana al exterior o a una galería. Si la ventana da a un patio, éste deberá tener una superficie mínima de 4m2 y podrá “dibujarse” un círculo en el suelo de 1,80m de diámetro. A través de la sala no podrá ventilar ninguna estancia de la vivienda.

La ventana tendrá que tener una superficie mínima de 0,80m2 y estará situada entre 80cm y 2m de altura.

Características de las habitaciones

Tendrán una superficie mínima de 5m2 y se podrá “dibujar” en el suelo un cuadrado de 1,80x1,80m.

Tendrán puerta. A través de ellas no se podrá acceder a otras estancias de la vivienda. No podrán contener piezas del baño, cocina o lavadero.

Las habitaciones tendrán una ventana al exterior o a una galería. A través de las habitaciones no podrá ventilar ninguna estancia de la vivienda. La ventana tendrá que tener una superficie mínima de 0,40m2 y estar situada entre 80cm y 2m de altura.

Características de la galería

La galería tendrá un ventanal que dé directamente al aire libre. La superficie de ventana será mayor del 60% de la superficie de pared en la que se encuentra.

Si otras estancias ventilan  a través de la galería, la suma de la superficie de las ventanas de estas estancias será inferior a la superficie de la ventana de la galería. Por ejemplo, si la sala y la cocina ventilan a través de la galería y la sala tiene una ventana de 4m2 y la cocina, de 2m2, la ventana de la galería debe ser mayor de 6m2.

Instalación de agua

Contará con una instalación de agua fría y caliente en buen estado que sirva, al menos, a la pica de la cocina, un lavabo y la ducha o bañera.

Si el suministro de agua es por captación propia, debe disponer de un depósito de reserva de 200 litros.

Equipo de evacuación de aguas residuales

El equipo de evacuación de aguas residuales estará en buen estado. Evacuará en la red pública de alcantarillas o, en su defecto, las aguas sucias se depurarán antes de evacuarlas al exterior.

Instalación eléctrica

Estará en buen estado y tendrá un interruptor de control de potencia ICP.

Elementos mínimos:

  • Cada estancia tendrá un punto de luz con interruptor.
  • Habrá un enchufe para cada aparato del equipo obligatorio.
  • La sala y la cocina tendrán dos enchufes cada una. Las habitaciones, uno.

Equipo higiénico

Formado, como mínimo, por un wáter, un lavabo y una ducha o bañera, en buen estado.

El wáter estará en una estancia independizable (con puerta).

La ducha o bañera tendrán el suelo impermeable y las paredes hasta una altura de 2,10m.

Ventilarán al exterior por una ventana o por un conducto. Si el conducto no es vertical en todo su recorrido, deberá tener un motor que lo active.

Equipo de cocina

Formado, como mínimo, por una pica y un elemento de cocción.

Ventilarán al exterior por una ventana o por un conducto. Si el conducto no es vertical en todo su recorrido, deberá tener un motor que lo active.

La cocina no podrá contener ninguna pieza higiénica.

Equipo de lavado de ropa

Tener instalada o admitir la instalación de una lavadora (toma de agua fría, desagüe y enchufe).


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