El llindar màxim d’ocupació que s’indica a la Cèdula d’Habitabilitat ens informa del nombre màxim de persones que poden ocupar un habitatge.

Es tracta d’una dada que genera confusió entre els propietaris dels inmobles. Desprès de més de deu anys d’experiència en la redacció de cèdules, les consultes més freqüents que rebem al despatx estan relacionades amb el tema de l’ocupació màxima de l’habitatge. Molts clients ens pregunten si el llindar màxim es refereix a una recomanació o bé es tracta d’una obligació i, en aquest últim cas, quines són les conseqüències del seu incompliment.

Una de les situacions més habituals és la del propietari que demana la cèdula d’habitabilitat per posar el seu pis en lloguer i té en ment fer publicitat del seu habitatge amb una ocupació determinada. Quan rep la cèdula i comprova que el llindar màxim d’ocupació és inferior a la idea que ell tenia de negoci, ens consulta si ha de replantejar la publicitat del seu pis amb una ocupació inferior, fet que comportaria arribar a un públic més reduït i perdre diners.

Una altra situació habitual és la de les famílies que viuen en un habitatge i superen el seu llindar màxim d’ocupació. Aquests propietaris ens consulten preocupats per la possibilitat d’estar fent una il·legalitat.

En aquesta entrada del blog tractaré de forma exhaustiva el tema del llindar màxim, però com a resum, el llindar màxim d’ocupació és una obligació i només es pot superar en cas que els ocupants de l’habitatge siguin familiars.

Com es calcula?
El llindar màxim d’ocupació es calcula en funció del nombre d’habitacions que té un habitatge i de la superfície d’aquestes.

S’apliquen els següents paràmetres:

• Per habitacions entre 5 i 8m2 es considera 1 persona.
• Per habitacions entre 8 i 12m2 es consideren 2 persones.
• Per habitacions majors de 12m2 es consideren 3 persones.
• Per habitatges sense habitacions, únicament amb un espai comú, es consideren 2 persones.

 

Per exemple, un habitatge amb 1 habitació de 13 m2, 2 habitacions de 10 m2 i 1 habitació de 6 m2, tindrà un màxim de 8 ocupants.
Aquest paràmetres venen definits a l’article 4 del Decret 141/12, que és la llei que regula les condicions mínimes d’habitabilitat dels habitatges i la cèdula d’habitabilitat. L’ article informa de l’estàndard de superfície per persona i el llindar màxim d’ocupació de la cèdula d’habitabilitat .

Es pot sobrepassar aquest llindar?
Si. Se n’exceptuen les unitats de convivència vinculades per llaços de parentiu, si l’excés d’ocupació no comporta incompliments manifestos de les condicions exigibles de salubritat i higiene ni genera problemes greus de convivència amb l’entorn.
Als efectes del Decret 141/2012, s’entén que hi ha parentiu entre els cònjuges, les persones lligades per relació de cosanguinitat i afinitat fins a quart grau o per adopció i les que compleixin les condicions previstes en la regulació de convivència en parella.

Quina és la funció del llindar màxim d’ocupació?
L’ocupació màxima d’un habitatge neix amb la finalitat de determinar l’existència de supòsits de sobreocupació que preveu la Llei del dret a l’habitatge.
El Títol III de la Llei (la qualitat del parc inmobiliari d’habitatges), capítol III, (utilització anòmala dels habitatges), es dota les administracions actuants d’instruments per a aconseguir que els habitatges desocupats injustificadament s’incorporin al mercat inmobiliari per mitjà de tècniques de foment i d’intervenció administrativa. Així mateix, regula la sobreocupació dels habitatges i l’infrahabitatge i posa les bases per lluitar contra l’activitat empresarial i lucrativa de convertir il·legalment els habitatges en allotjaments turístics, precaris, sobreocupats i sotmesos a preus abusius.

Com es controla?
Quan a les noves altes d’empadronament es detecti que es pot produir un excés d’ocupació, les corporacions locals podran demanar a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya les dades relatives a la cèdula d’habitabilitat dels habitatges presumptament sobreocupats. L’administració local podrà iniciar, si escau, un expedient sancionador d’acord amb el que estableix el dret a l’Habitatge.

Quines són les conseqüències de no respectar el llindar màxim?
El seu incompliment té els efectes que deriven de la Llei del dret a l’habitatge. Les actuacions per evitar la sobreocupació dels habitatges estan recollides a l’article 43 de la Llei. Són les següents:

 

1. La Generalitat i els ens locals han d’impulsar polítiques orientades a eradicar les situacions de sobreocupació dels habitatges i han d’actuar sobre els responsables directes i les causes d’aquestes situacions. Amb aquesta finalitat, han d’aprovar programes d’inspecció i han de vetllar per evitar que els habitatges siguin sobreocupats.
2. En el cas de zones amb una alta concentració d’habitatges sobreocupats, les administracions competents les poden delimitar i declarar àrees de tanteig i retracte, d’acord amb el que estableix l’article 15, i les poden declarar àrees de conservació i rehabilitació, d’acord amb el que estableixen els articles 36 i 37.
3. La constatació de situacions de sobreocupació pot comportar la imposició als responsables de les sancions que estableix aquesta llei. En tot cas, s’ha de donar audiència prèvia al propietari o propietària si s’acredita que ha consentit expressament la sobreocupació. Sens perjudicu d’això, les administracions poden expropiar temporalment l’usdefruit dels habitatges sobreocupats per a llogar-los posteriorment en les condicions adequades.
4. Amb els efectes a què fan referència els apartats de l’1 al 3, per a emprendre accions correctores de la situació, els propietaris d’habitatges presumptament sobreocupats poden demanar l’ajut de l’administració competent, la qual, en el procés de comprovació corresponent, d’acord amb el que estableix l’article 41.5, pot obtenir del padró d’habitants la informació pertinent sobre les persones empadronades.
5. Per a controlar millor les situacions de sobreocupació, es poden establir acords de col·laboració amb les associacions i els col·legis professionals que actuïn en el mercat immobiliari.
6. En les actuacions per a corregir situacions de sobreocupació, les administracions públiques han de preveure les mesures adequades per a acollir les persones afectades per aquesta circumstància en la mesura que puguin i que ho permetin els recursos disponibles. Amb aquesta finalitat, han d’establir els programes i acords de cooperació i de col·laboració pertinents amb els serveis d’atenció social competents i els serveis de mediació a què fa referència l’article 69.
7. Si cal restituir l’estat d’habitabilitat exigible dels habitatges sobreocupats, l’Administració local, directament o amb el suport de la Generalitat, pot executar subsidiàriament les obres de reparació necessàries.

Contacto con Certicedula
Solicitar Cédula de habitabilidad
Solicitar Certificado energético
Solicitar Oferta cédula de habitabilidad + certificado energético